Planungsbegleitendes FM in der Projektentwicklung
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Planungsbegleitendes FM in der Projektentwicklung – Schwerpunkt Flutschutz
Ein planungsbegleitendes Facility Management (FM) bedeutet, FM-Anforderungen bereits in frühen Projektphasen systematisch zu berücksichtigen. Es stellt sicher, dass betriebliche Nutzungs- und Betreiberanforderungen, Wartungsfreundlichkeit sowie rechtliche Pflichten schon während Planung und Bau festgelegt werden. Durch diese frühe Einbindung können Nutzungskonflikte, kostspielige Nachrüstungen oder spätere Planungsfehler vermieden werden. In der Praxis wird das planungsbegleitende FM als integraler Baustein für Nachhaltigkeit verstanden: Die GEFMA-Richtlinie 116 „Planungs- und baubegleitendes Facility Management“ betont, dass eine von Beginn an ganzheitliche Lebenszyklus-Perspektive den Grundstein für einen reibungslosen Betrieb legt. Eine systematische FM-Integration in Planung und Bau führt demnach zu einem wertvollen Beitrag für ökologische, ökonomische und soziale Nachhaltigkeit der Immobilie.
Ein konsequent planungsbegleitendes Facility Management mit Flutschutzschwerpunkt bedeutet, dass Flutschutzstrategie, Technik und Betriebskonzept früh in den Projektprozess einfließen. Dadurch entsteht ein holistischer Ansatz, der betriebliche Anforderungen, Normvorgaben (DIN 31051, DIN 1986-100 etc.) und Nachhaltigkeitsziele verknüpft. Nach GEFMA dient dies nicht nur der Kostenoptimierung und Funktionssicherheit, sondern auch als wichtiger Erfolgsfaktor für nachhaltiges und sicheres Gebäudemanagement.
Planungsbegleitendes Facility Management im Bauprojekt
Integration in frühe HOAI-Leistungsphasen (LPH 1–4)
Je früher FM in den Planungsprozess eingebunden wird, desto größer ist dessen Wirkung auf die spätere Betriebskostenoptimierung. Gemäß dem Hamburg Standard und GEFMA 116 sollte FM idealerweise bereits in der Konzeptionsphase (HOAI LPH 1: Grundlagenermittlung) hinzugezogen werden. In den HOAI-Phasen 2–4 (Vorplanung, Entwurfs- und Genehmigungsplanung) können FM-Experten Betriebskonzepte, Raum- und Flächenanforderungen sowie Nutzeranforderungen konkretisieren. Beispielsweise werden in LPH 1 grundlegende Anforderungen und Nutzungsszenarien ermittelt, in LPH 2 erste Baustrukturen und Flächenprogramme diskutiert und in LPH 3/4 die Entwurfsplanung auf technische Anlagen, Zugänglichkeit und Betriebssicherheit abgestimmt. Dabei prüft das FM, ob bereits in der Gebäudekonzeption beispielsweise ausreichende Schächte für technische Ausrüstung, Wartungswege oder gebäudetechnische Reserven vorgesehen sind. Wird FM spät eingebunden, sind grundlegende Änderungen nur noch schwer umzusetzen. Nach Abschluss von LPH 3 sind tiefgreifende Optimierungen in der Regel unwirtschaftlich oder nicht genehmigungsfähig.
Die Integration von FM-Leistungen in LPH 1–4 umfasst typischerweise: die Erarbeitung eines umfassenden Betreiber- und Betriebsführungskonzepts (inkl. Instandhaltungs- und Personalplanung), die Definition technischer Nutzeranforderungen (z.B. Mindestanforderungen an Haustechnik, Sicherheitsmanagement, Redundanzen) sowie die Berücksichtigung der Betreiberverantwortung. Auch Sicherheits- und Notfallkonzepte (Brand-, Evakuierungs- und Flutschutzpläne) werden in dieser Phase vorbereitet. Ziel ist es, alle betrieblichen Funktionen und Abläufe bereits in der Planung zu berücksichtigen und frühzeitig mit Architekten, TGA-Planern und Nutzern zu synchronisieren. Ein zentrales Ergebnis ist ein schlüssiges Betriebskonzept, das Organisation, Prozesse, Zuständigkeiten und Schnittstellen definiert.
Herausforderungen und Anforderungen im Flutschutz
Der Hochwasser- und Flutschutz stellt besondere Anforderungen an Bauwerke, technische Anlagen und Betriebsabläufe. Baulich müssen Gebäudestrukturen so ausgelegt werden, dass eintretendes Hochwasser möglichst abgehalten oder schadlos geleitet wird. Typische Maßnahmen sind Hochwasserschutzmauern, Erhöhung von Erdgeschoßflächen oder Versickerungs- und Rückhaltebecken im Umfeld. Die Gebäude selbst erfordern wasserdichte Sockel, Bodenplatten und Fenster; Lichtschächte und Türen im Erdgeschoß sind abzusichern. Technisch sind Rückstausicherungen und Pumpenanlagen unverzichtbar. Nach DIN EN 12056-4 (Entwässerung im Gebäude) sollen Gebäude unterhalb der Rückstauebene z.B. mit Hebeanlagen ausgestattet werden. Bei vorhandener Gefälleführung können alternativ Rückstauklappen (DIN EN 13564) oder Rückflussverhinderer eingesetzt werden. Flächenversickerungen (Mulden-Rigolen-Systeme, Sickerschächte) und erweiterte Kanalnetze entlasten die Kanalisation bei Starkregen.
Technische Schutzsysteme – z.B. Sensoren und Wasseralarmsysteme – überwachen Pegel und lösen bei kritischem Wasserstand automatisch Alarm aus:
Organisatorisch bedeutet Flutschutz Management: Betreiber müssen Risikomanagementprozesse etablieren, regelmäßige Gefährdungsbeurteilungen (Starkregen- und Hochwasserrisiko) durchführen und Notfallkonzepte pflegen. Dazu gehören detaillierte Checklisten für Evakuierung und Notfallmaßnahmen, Zuständigkeitspläne, Schulungen der Belegschaft und Übungsabläufe. Betreiberverantwortung (z.B. nach Wasserhaushaltsgesetz und lokalen Auflagen) verlangt regelmäßige Wartung aller Schutzanlagen und Dokumentation der Prüfungen. Ein vorbildliches Risikomanagement beinhaltet zudem die fortlaufende Überprüfung und Aktualisierung von Gefährdungsanalysen und Notfallstrategien.
Zusammenfassung der Flutschutz-Aspekte: Frühzeitige FM-Planung definiert technische Schutzmaßnahmen wie Rückstausicherungen (Hebewerke, Rückstauklappen) sowie bauliche Vorkehrungen (barrierefreie Ein- und Ausfahrten, Mobile Sperren, geeignete Bauweisen). Gleichzeitig legt sie organisatorische Prozesse fest (laufende Risikoanalysen, Evakuierungspläne, Zuständigkeitsmatrix). Nur durch diese ganzheitliche Betrachtung von Bauwerk, Technik und Betriebssicherheit lassen sich Flutschäden minimieren und Betriebskontinuität gewährleisten.
Leistungsbilder und FM-Aufgaben im Hochwasserschutzkontext
Die relevanten Leistungsbilder des FM im Flutschutz umfassen eine Reihe projektbegleitender Dienstleistungen.
Dazu zählen beispielsweise:
Risikomanagement und Audits: Identifikation flutbezogener Risiken im Rahmen der Planung, Erstellung von Hochwasserschutz- und Notfallkonzepten. Diese Leistungen finden sich oft bereits in frühen HOAI-Phasen als besondere Leistung oder Beratungsleistung.
Betriebskonzept bzw. Nutzerkonzept: Entwicklung eines integrierten Konzepts für den Betrieb, das Flutrisiken berücksichtigt (z.B. Handhabung von Flutschutzwänden, Raumhöhen, Nutzungsbeschränkungen im EG).
Instandhaltungs- und Prüfpläne: Festlegung von Wartungszyklen für Schutztechnik (Pumpen, Rückstaueinrichtungen), Durchführung von Inspektionen gemäß DIN 31051 (Wartung, Inspektion, Instandsetzung, Verbesserung).
Qualitäts- und Kostenplanung: Einordnung der Schutzmaßnahmen in Kostenstrukturen (anlehnend an GEFMA 200/Kostenkatalog), Aufwandsschätzungen und Controlling-Funktionen.
CAFM-Integration: Erfassung von Schutzanlagen, Prüfobjekten und Verantwortlichkeiten im CAFM-System, um die Betreiberpflichten revisionssicher nachzuweisen.
Notfallmanagement: Aufbau eines Betriebsablaufs zur raschen Reaktion bei Überflutung (z.B. Schließfahrpläne, Informationsketten).
Diese Aufgaben werden in den frühen Leistungsphasen angestoßen und bis zur Betriebsphase weiterverfolgt. Neuere GEFMA-Leitfäden wie die Richtlinie 116 strukturieren solche Themen: Mit zehn Themenbereichen und 77 Fokusthemen unterstützt GEFMA 116 Bauherrn, Planer und FM in jeder Projektphase dabei, Schlüsselthemen des gesamten Gebäudelebenszyklus abzubilden. Damit wird planungs- und baubegleitendes FM erstmals genau definiert und als Praxisleitfaden für alle Projektbeteiligten etabliert.
Best Practices, Normen und interdisziplinäre Zusammenarbeit
Standards und Normen: Zum Management von Flutschutz im Gebäudebereich sind verschiedene Vorgaben zu beachten. Neben bau- und umweltrechtlichen Vorgaben (z.B. Wasserhaushaltsgesetz) gelten Normen wie DIN 1986-100 („Entwässerungsanlagen für Gebäude und Grundstücke“) oder DIN EN 752 („Entwässerungssysteme außerhalb von Gebäuden“), die u. a. den Einbau von Rückstausicherungen regeln. Auch Normen der Gebäudeautomation und -sicherheit (z.B. VDI/VDE-Regelwerke) können relevant sein. Für das Facility Management selbst bieten Richtlinien Orientierung: DIN 31051 nennt die grundlegenden Instandhaltungsmaßnahmen (Wartung, Inspektion, Instandsetzung, Verbesserung). Die GEFMA-Richtlinie 200 gliedert FM-Kosten und erleichtert die Budgetierung von Schutzmaßnahmen. Spezielle Flutschutznormen (etwa DIN 19712 zur Deichverteidigung) sind für behördliche Ingenieurbauwerke relevant, während für Gebäude der Schwerpunkt auf Rückstauschutz (DIN EN 12056-4) und Abdichtung (z.B. DIN 18195) liegt.
Best Practices: Eine bewährte Vorgehensweise ist die frühzeitige Einbindung aller Disziplinen: Architekten, Bauingenieure, TGA-Planer, Umwelt- und Wasserexperten, Facility Manager und Betreiber koordinieren Anforderungen in interdisziplinären Bauteams. Untersuchungen zeigen, dass interdisziplinäre Teams mit allen Beteiligten (Bauherr, Planer, Ausführende) Projekte mit verlässlicher Kostenstruktur und höherer Planungseffizienz hervorbringen. Digitale Methoden wie BIM können diesen Prozess unterstützen, indem FM-Daten in der Planung verfügbar gemacht werden.
Im FM-Kontext gelten folgende Empfehlungen: Anlage- und Risikoanalysen (z. B. Gefährdungsbeurteilung nach BetrSichV) sowie Vorsorgekonzepte (Fehlerszenarien, Business Continuity) sollten von FM-Experten mitentwickelt werden. Es empfiehlt sich, Flutschutzanforderungen als Leistungsverzeichnis-Element in Architekten- und Ingenieurverträgen aufzunehmen und die Ausführung durch FM zu begleiten. Auch Betreibervereinbarungen sollten klare Regelungen zu Inspektionsintervallen und Verantwortlichkeiten enthalten. Zudem ist der FM (z. B. in Form eines „Facility Review“ oder Audit) gefordert, die Einhaltung der Schutzkonzepte zu überwachen und kontinuierlich zu verbessern.
Ökonomische, nachhaltige und sicherheitsrelevante Auswirkungen
Ein planungsbegleitendes FM wirkt sich maßgeblich auf Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und Sicherheit aus. Wirtschaftlich dominieren in Immobilienprojekte über den gesamten Lebenszyklus die Betriebs- und Erhaltungskosten. Nach aktuellen Studien entfallen etwa 80–90 % der Lebenszykluskosten (LCC) eines Gebäudes auf die Nutzungsphase (Betrieb, Instandhaltung, Modernisierung); die Baukosten machen nur 10–20 % aus. Jeder frühzeitige Eingriff des FM – z.B. ein optimiertes Entwässerungskonzept oder richtig dimensionierter Pumpen – kann deshalb sehr kosteneffizient sein, da er teure Schadenbeseitigungen oder Nachrüstungen vermeidet. Wir betonen, dass planungsbegleitendes FM die späteren Betriebskosten um bis zu 20 % senken kann. Im Kontext Flutschutz bedeutet dies: Investitionen in Schutzmaßnahmen amortisieren sich durch vermiedene Schäden, kürzere Ausfallzeiten und längere Werterhaltung der Anlage.
Die Kostenstruktur nach GEFMA 200 hilft zudem, Flutschutzmaßnahmen transparent den FM-Kostengruppen (z.B. technische Betriebsführung, Instandhaltung) zuzuordnen:
Nachhaltigkeit: Durch das frühzeitige Berücksichtigen von Flutschutz wird die Ressourceneffizienz gesteigert. Beispielsweise können Grünflächenversickerung oder Regenrückhalteanlagen Mehrfachnutzen für Klimaresilienz und Biodiversität liefern. GEFMA 116 fasst zusammen, dass solche integrativen FM-Prozesse einen erheblichen Beitrag zur ökologischen, ökonomischen und sozialen Nachhaltigkeit eines Gebäudes leisten. Zudem unterstützt ein robustes Hochwasserschutzkonzept Klimaanpassungsstrategien und stärkt ESG-Aspekte im Immobilienportfolio.
Sicherheit: Die Integration von FM-Anforderungen verbessert die Sicherheit von Mensch und Sachwert. Vorbeugende technische Maßnahmen (z.B. Rückstausicherungen, mobile Barrieren) senken akute Gefahren durch Überflutung. Organisationale Maßnahmen (Notfallpläne, Schulungen) stellen sicher, dass bei Extremereignissen korrekt reagiert wird. Die Einhaltung von Standards wie DIN EN 12056-4 reduziert Haftungsrisiken: So ist nach BGH-Urteil und DIN EN 12056-1 grundsätzlich der Einsatz von Hebeanlagen zur Rückstausicherung vorgeschrieben; Rückstauklappen sind nur zulässig, wenn ein Gefälle vorhanden ist. Letztlich minimiert frühzeitiges FM-Management von Flutschutzrisiken Betriebsunterbrechungen und schützt Leben und Infrastruktur.